COMO FUNCIONA
PERGUNTAS FREQUENTES
1- Conceito e Funcionamento
O que é exatamente propriedade compartilhada?
A propriedade compartilhada é um modelo de investimento em que várias pessoas adquirem frações de um imóvel de alto padrão. Cada coproprietário tem direito ao uso proporcional ao seu percentual de participação, sem os altos custos de aquisição e manutenção de um imóvel integral.
Como a propriedade compartilhada difere de timeshare?
No timeshare, os compradores adquirem apenas o direito de uso do imóvel por determinado período, sem posse real da propriedade. Já na propriedade compartilhada, os cotistas são proprietários legítimos de uma fração do imóvel, podendo vender sua parte e ter participação na valorização do bem.
Quem gerencia o imóvel e organiza o uso?
O imóvel será administrado por uma empresa especializada em gestão imobiliária, com ampla experiência no mercado, garantindo uma administração eficiente e profissional, indicada pela LuxShare.
2- Benefícios
Quais são as vantagens de investir em imóveis compartilhados?
– Acesso a imóveis de alto padrão por um custo reduzido.
– Compartilhamento de despesas de manutenção e impostos.
– Gestão profissional, sem preocupações com administração.
– Potencial de valorização do imóvel ao longo do tempo.
Como a propriedade compartilhada pode ser mais vantajosa do que alugar?
Ao invés de pagar aluguel por curtos períodos sem retorno financeiro, a propriedade compartilhada permite que você tenha posse real de um bem, podendo revendê-lo no futuro e usufruir da valorização imobiliária.
3- Direitos e Responsabilidades
Quais direitos eu terei como coproprietário?
O coproprietário tem o direito de utilizar o imóvel nos períodos determinados no momento da aquisição, além de poder vender sua fração quando desejar.
Posso personalizar ou modificar o imóvel?
Qualquer personalização do imóvel será definida e executada pela empresa responsável pela administração. Além disso, a cada cinco anos, será realizada uma assembleia para discutir e aprovar melhorias. Uma assembleia pode ser necessária antecipadamente em caso de situações de força maior.
Como são decididas as regras de uso?
As regras de uso são estabelecidas pela empresa gestora, seguindo os padrões do mercado de locação por temporada.
4- Custos e Financiamento
Qual é o custo inicial para adquirir uma fração?
– Valor proporcional à fração do imóvel
– Mobiliário
– Fração do custo contábil
– Fração do closing cost
– Depósito inicial para o Fundo de Reservas de $5.000 (Escrow)
Existem opções de financiamento para a compra de uma fração?
Não.
Quais são os custos contínuos?
– Taxa de condomínio
– IPTU
– Manutenção
– Seguros
Como os custos são divididos entre os coproprietários?
Os custos são divididos proporcionalmente à fração de cada coproprietário e pagos mensalmente à administradora.
Há taxas extras em caso de uso intensivo do imóvel?
Objetos quebrados ou avarias durante o uso deverão ser repostos pelo coproprietário responsável pelo período.
5- Uso do Imóvel
Como é definida a programação de uso entre os coproprietários?
A programação segue uma tabela preestabelecida no ato da compra. Cotistas podem trocar períodos entre si, sendo de responsabilidade de cada um.
Existe limitação no número de dias que posso usar o imóvel?
Sim, a quantidade de dias é proporcional à fração adquirida e ao total de dias do ano.
E se eu quiser usar o imóvel fora do meu período designado?
Você poderá entrar em acordo com o cotista responsável pelo período e negociar diretamente.
6- Venda e Transferência
Posso vender minha fração? Como funciona o processo?
Sim. A casa será avaliada por um corretor na Flórida designado pela empresa. Com o valor determinado, os outros cotistas terão preferência na compra.
Os outros coproprietários têm direito de preferência na compra da minha fração?
A preferência segue a ordem de compra original. Após os cotistas, a LuxShare terá prioridade de compra. Caso não haja interesse, a fração poderá ser comercializada no mercado.
O que acontece se ninguém quiser comprar minha fração?
O cotista será responsável por encontrar um comprador.
7- Riscos
O que acontece se um dos coproprietários não pagar sua parte das despesas?
O valor será retirado do Fundo de Reserva como um empréstimo por até 30 dias. Após esse período, a fração poderá ser oferecida aos demais cotistas.
E se houver danos ao imóvel durante o uso de outro coproprietário?
O coproprietário responsável pelo período deverá ressarcir os danos conforme determinado pela administradora.
8- Aspectos Legais
Preciso de um advogado para revisar o contrato?
Não é obrigatório ter um advogado para revisar um contrato, mas pode ser uma boa ideia. Um advogado especializado pode ajudar a garantir que os ajustes sejam feitos corretamente e dentro da lei. O pedido de revisão contratual pode ser realizado por qualquer uma das partes envolvidas.
Como é formalizado o acordo entre os coproprietários?
O acordo entre os coproprietários é formalizado por meio da constituição de uma LLC (Limited Liability Company), que será a proprietária legal do imóvel. Cada coproprietário deterá uma participação na LLC proporcional ao valor investido.
Além disso, será elaborado um Operating Agreement, um documento jurídico que estabelece as regras de uso, direitos e responsabilidades de cada coproprietário, bem como os procedimentos para venda de cotas, gestão de despesas e resolução de conflitos. Esse acordo garante transparência e segurança jurídica para todos os envolvidos.
Existe alguma restrição para estrangeiros comprarem frações de imóveis?
Não há restrições para brasileiros.
9- Implicações Fiscais
Como funciona a tributação para estrangeiros que possuem frações de imóveis nos EUA?
A tributação para brasileiros que compram um imóvel nos EUA por meio de uma LLC (Limited Liability Company) pode variar dependendo do uso do imóvel. Abaixo estão os principais pontos de tributação considerando os dois cenários: uso apenas para férias ou aluguel para gerar renda.
- Compra via LLC com Uso Apenas para Férias (Sem Renda) Se a LLC é usada apenas para aquisição e o imóvel não gera receita (uso pessoal), a tributação é mais simples:
Tributação nos EUA: Não há imposto de renda federal ou estadual sobre a propriedade, já que não há renda gerada. Apenas taxas locais como o Property Tax (IPTU), que varia de acordo com o estado e a cidade (em média entre 1% e 2% do valor do imóvel ao ano). Tributação no Brasil: Os sócios da LLC devem declarar sua participação na empresa na ficha de Bens e Direitos da declaração de Imposto de Renda da Receita Federal, informando o valor investido na LLC. Não há tributação sobre o valor do imóvel enquanto não houver venda ou distribuição de lucros.
- Compra via LLC para Aluguel e Geração de Renda Se o imóvel for alugado para gerar receita, as regras mudam e envolvem mais obrigações fiscais:
Tributação nos EUA: A LLC pode ser tratada como pass-through entity (empresa transparente), onde a renda é tributada diretamente nos sócios. Cada sócio precisa declarar sua parte proporcional da renda nos EUA por meio do formulário 1040NR (Non-Resident Alien Income Tax Return). A alíquota de imposto federal sobre aluguel para estrangeiros pode variar entre 10% e 30%, mas é possível reduzir a base tributável com deduções (manutenção, taxas, juros de financiamento, entre outros) se houver eleição para tributação sobre lucro líquido. Os estados também podem cobrar imposto estadual sobre a renda (como a Flórida não cobra imposto de renda estadual, esse custo não se aplica lá). Tributação no Brasil: Os lucros recebidos no exterior devem ser declarados na ficha de Rendimentos Recebidos de Pessoa Jurídica no Exterior na declaração de Imposto de Renda. O imposto pago nos EUA pode ser compensado no Brasil por meio de acordo de bitributação entre os dois países. A alíquota no Brasil para rendimentos no exterior varia entre 0% e 27,5%, dependendo do valor recebido.
Considerações Importantes Custo de Manutenção da LLC: As LLCs têm custos anuais com registro, contabilidade e taxas estaduais (em média de US$ 1200 a US$ 1800 por ano, dependendo do estado). Relatórios Contábeis: A LLC deve manter contabilidade regular para comprovar receitas e despesas. Planejamento Sucessório: A estrutura de LLC facilita a sucessão patrimonial, evitando despesas com inventário nos EUA. Apenas o imposto sucessório é devido.
Há impostos sobre ganhos de capital em caso de venda da fração?
A venda da participação na LLC é tratada como a venda de um ativo de capital (capital gain). As regras são:
Imposto sobre Ganho de Capital (Capital Gains Tax): A valorização da participação na LLC é tributada como ganho de capital nos EUA.
Se o sócio manteve a participação por mais de 1 ano, o ganho pode ser tributado à alíquota de 15% ou 20% (long-term capital gains).
Se manteve por menos de 1 ano, o ganho será tributado como renda comum, com alíquotas progressivas que podem chegar a 37%.
Retenção de Imposto (Withholding Tax): Em algumas situações, pode haver retenção de até 30% sobre o valor da venda até que o imposto final seja apurado. Logo após a apuração o valor restante é restituído.
Imposto Estadual: Alguns estados cobram imposto adicional sobre ganho de capital, mas estados como a Flórida não cobram.
Disclaimer nas Informações Contábeis:
As informações podem ser alteradas de acordo com as leis americanas. Orientamos o aconselhamento de um contador ou advogado.
Como declarar a posse de uma fração no Brasil?
A declaração da posse de uma fração no Brasil é de responsabilidade de cada coproprietário, que deve consultar seu contador para garantir o correto cumprimento das obrigações fiscais no país.
10- Gestão e Manutenção
Quem é responsável pela manutenção do imóvel?
O responsável pela manutenção será a empresa de Administração e os responsáveis pelo pagamento são os proprietários.
Existe uma empresa ou associação que administra a propriedade?
O imóvel será administrado por uma empresa especializada em gestão imobiliária indicada pela LuxShare.
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